Immobilien in Dubai: Steuern für deutsche Käufer
Immobilien Dubai Steuern: keine Grundsteuer, 0 Prozent auf private Mieten, aber rund 4 Prozent Transfergebühr und volle deutsche Steuerpflicht bei Ansässigkeit.
Bei Immobilien in Dubai zahlen Sie keine jährliche Grundsteuer und als Privatperson 0 Prozent auf Mieteinnahmen, dafür beim Kauf eine Transfergebühr von rund 4 Prozent an das Dubai Land Department. Wer aber in Deutschland steuerlich ansässig ist, muss Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne trotzdem in Deutschland angeben.
Der Werbeslogan lautet oft, Immobilien in Dubai seien komplett steuerfrei. Das ist nur die halbe Wahrheit. Steuerfrei ist die VAE-Seite für Privatpersonen weitgehend, die deutsche Seite bleibt bestehen, solange Sie hier ansässig sind, und ein Abkommen, das schützen würde, gibt es nicht mehr. Hier trennen wir beide Seiten sauber. Stand Juli 2026.
Welche Steuern fallen in Dubai auf Immobilien an?
In den VAE ist die Belastung für Privatpersonen tatsächlich niedrig. Es gibt keine jährliche Grundsteuer auf den Besitz einer Immobilie und für Privatpersonen keine Kapitalertragsteuer auf den Gewinn beim Verkauf. Auch eine persönliche Einkommensteuer, die Mieteinnahmen erfassen würde, existiert nicht.
Das heißt aber nicht, dass der Kauf gebührenfrei ist. Beim Eigentumsübergang erhebt das Dubai Land Department eine Transfergebühr von rund 4 Prozent des Kaufpreises. Sie fällt einmalig an und wird in der Praxis oft zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt, wobei die Aufteilung Verhandlungssache ist. Hinzu kommen kleinere Registrierungs- und Maklergebühren sowie laufende Service Charges der jeweiligen Anlage. Diese Service Charges sind Bewirtschaftungskosten, keine Steuer.
Kurz gesagt: In Dubai ist die Immobilie im laufenden Halten günstig, die spürbaren Kosten liegen im Kaufvorgang selbst.
Vor der Steuerfrage steht der Kauf selbst, mit Nebenkosten, Eigentumsformen und der Frage, welche Gebiete für Ausländer überhaupt offen sind. Den Ablauf beschreiben wir unter Immobilie in Dubai kaufen.
Muss ich Mieteinnahmen aus Dubai in Deutschland versteuern?
Hier beginnt die Seite, die in vielen Broschüren fehlt. In den VAE zahlt eine Privatperson auf Mieteinnahmen 0 Prozent. Wer aber in Deutschland einen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt hat, ist unbeschränkt steuerpflichtig und muss nach dem Welteinkommensprinzip sein gesamtes weltweites Einkommen angeben, also auch die Mieten aus der Dubai-Immobilie.
Das bedeutet konkret: Die Mieteinnahmen gehören in die deutsche Steuererklärung und werden dort nach deutschem Recht besteuert. Die 0 Prozent aus den VAE ändern daran nichts, weil Deutschland unabhängig davon zugreift. Wie ausländische Einkünfte allgemein zu erfassen sind, zeigt der Beitrag zu Einkünften aus Dubai in Deutschland versteuern.
Wer das ignoriert und die Mieten verschweigt, riskiert nicht nur Nachzahlungen, sondern ein Steuerstrafverfahren. Vollständigkeit ist an dieser Stelle Pflicht, keine Kür.
Was passiert beim Verkauf, fällt Kapitalertragsteuer an?
In den VAE fällt beim Verkauf für Privatpersonen keine Kapitalertragsteuer auf den Veräußerungsgewinn an. Das ist ein echter Vorteil gegenüber vielen anderen Standorten.
In Deutschland sieht es anders aus, sobald Sie hier ansässig sind. Der Gewinn aus dem Verkauf einer im Privatvermögen gehaltenen Immobilie kann als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig sein, insbesondere wenn der Verkauf innerhalb der maßgeblichen Spekulationsfrist erfolgt. Ob und in welchem Umfang der Gewinn in Deutschland zu versteuern ist, hängt von Haltedauer, Nutzung und der genauen Konstellation ab und gehört in die Hände eines deutschen Steuerberaters.
Auch hier gilt: Der fehlende Abkommensschutz wirkt sich aus. Deutschland besteuert nach eigenem Recht, und die niedrige Belastung in den VAE begrenzt die deutsche Steuer nicht.
Warum schützt kein Doppelbesteuerungsabkommen mehr?
Ein Doppelbesteuerungsabkommen, kurz DBA, würde zwischen zwei Staaten regeln, wer Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne besteuern darf. Genau dieser Schutz fehlt gegenüber den VAE.
Das frühere Abkommen ist zum 31. Dezember 2021 ausgelaufen, und Deutschland hat es bewusst nicht verlängert. Seit dem 1. Januar 2022 besteht kein aktives DBA mehr. Für Immobilien heißt das: Wer in Deutschland ansässig ist, kann sich nicht auf ein Abkommen berufen, um die Dubai-Immobilie freizustellen. Die Details stehen im Beitrag zum Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland und VAE.
Wann die deutsche Erfassung wirklich endet, nämlich erst mit einem echten Wegzug, erklärt der Beitrag zum steuerlichen Wohnsitz in Dubai.
Wann wird aus Immobilienbesitz ein gewerblicher Handel?
Solange Sie eine Immobilie privat halten und vermieten, bleibt es Vermögensverwaltung. Sobald Sie aber gewerblich kaufen, entwickeln, umschlagen oder in größerem Umfang handeln, verschiebt sich die Betrachtung, in den VAE in Richtung Körperschaftsteuer.
Wer über eine Firma tätig wird, bewegt sich in der Corporate Tax: Gewinne über 375.000 AED unterliegen 9 Prozent, dazu kommen Registrierungspflicht bei der Federal Tax Authority, Buchführung nach IFRS und die Körperschaftsteuererklärung. Wie das im Detail funktioniert, steht im Beitrag zur Körperschaftsteuer in Dubai.
Die Grenze zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Handel ist fließend und im Einzelfall zu prüfen. Genau hier setzen wir an: Wir sorgen für die prüffähige VAE-Buchhaltung und die Corporate-Tax-Compliance, wenn Ihre Immobilientätigkeit die private Ebene verlässt. Den Umfang finden Sie unter unseren Services.
Fazit
Auf der VAE-Seite sind Immobilien in Dubai für Privatpersonen günstig: keine jährliche Grundsteuer, 0 Prozent auf Mieten, keine Kapitalertragsteuer beim Verkauf, dafür rund 4 Prozent Transfergebühr beim Kauf. Auf der deutschen Seite bleibt es unbequemer: Wer in Deutschland ansässig ist, muss Mieteinnahmen und gegebenenfalls Veräußerungsgewinne dort angeben, ohne Abkommensschutz. Und wer gewerblich handelt, landet in der Corporate Tax.
Wir übernehmen die VAE-Seite: Buchhaltung, Corporate Tax und Jahresabschluss, wenn aus dem Immobilienbesitz eine unternehmerische Tätigkeit wird, zu festen Preisen. Die deutsche Besteuerung Ihrer Mieten und Gewinne gehört zu einem deutschen Steuerberater. Sprechen Sie mit uns, das Erstgespräch ist kostenlos.
Stand: Juli 2026. Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Deutsche Steuerfragen gehören in die Hände eines deutschen Steuerberaters.
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Häufige Fragen
Gibt es in Dubai eine jährliche Grundsteuer?
Nein. Die VAE erheben keine jährliche Grundsteuer auf Immobilienbesitz. Eine laufende Steuer auf das reine Halten einer Immobilie, wie sie in Deutschland üblich ist, gibt es in Dubai nicht. Kosten entstehen vor allem beim Kauf über die Transfergebühr sowie laufend über Service Charges der Anlage, das sind aber Bewirtschaftungskosten, keine Steuer.
Wie hoch ist die Transfergebühr beim Immobilienkauf in Dubai?
Das Dubai Land Department erhebt beim Eigentumsübergang eine Transfergebühr von rund 4 Prozent des Kaufpreises. Sie fällt einmalig beim Kauf an und wird in der Praxis häufig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt, wobei die genaue Aufteilung Verhandlungssache ist. Hinzu kommen kleinere Registrierungs- und Maklergebühren.
Muss ich Mieteinnahmen aus meiner Dubai-Immobilie versteuern?
In den VAE fallen für eine Privatperson 0 Prozent auf Mieteinnahmen an, es gibt keine persönliche Einkommensteuer. Wer aber in Deutschland steuerlich ansässig ist, muss die Mieteinnahmen nach dem Welteinkommensprinzip in Deutschland angeben und dort versteuern. Ein Schutz durch ein Doppelbesteuerungsabkommen besteht seit dem 1. Januar 2022 nicht mehr.
Fällt beim Verkauf einer Dubai-Immobilie Kapitalertragsteuer an?
In den VAE fällt für Privatpersonen keine Kapitalertragsteuer auf den Veräußerungsgewinn an. In Deutschland kann der Gewinn jedoch steuerpflichtig sein, wenn Sie hier ansässig sind, etwa als privates Veräußerungsgeschäft innerhalb der Spekulationsfrist. Die konkrete Behandlung gehört mit einem deutschen Steuerberater geklärt.
Was gilt für gewerblichen Immobilienhandel in Dubai?
Wer Immobilien nicht privat hält, sondern gewerblich über eine Firma kauft, entwickelt oder handelt, bewegt sich in der Körperschaftsteuer. Gewinne über 375.000 AED unterliegen dann 9 Prozent Corporate Tax, und es gelten Registrierungs-, Buchführungs- und Erklärungspflichten. Die Grenze zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Handel ist im Einzelfall zu prüfen.
Bin ich als deutscher Käufer mit einer Dubai-Immobilie automatisch steuerfrei?
Nein. Steuerfrei in den VAE zu sein bedeutet nicht steuerfrei in Deutschland. Solange Sie in Deutschland einen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt haben, sind Sie unbeschränkt steuerpflichtig und müssen Mieteinnahmen und gegebenenfalls Veräußerungsgewinne aus der Dubai-Immobilie in Deutschland angeben. Erst ein echter Wegzug ändert das.